渭政发〔2020〕26号

渭源县人民政府

关于印发渭源县不动产统一登记中有关问题的

处理意见的通知

各乡镇人民政府，县直有关单位：

《渭源县不动产统一登记中有关问题的处理意见》已经县人大常委会审议批准，现印发你们，请认真抓好贯彻落实。

                             渭源县人民政府

                             2020年5月9日

渭源县不动产统一登记中有关问题

的处理意见

为积极推动全县不动产统一登记工作，切实解决我县不动产统一登记中遇到的各类历史遗留问题，保护不动产权利人合法权益，提高登记质量和办事效率，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国物权法》、《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》和《不动产登记操作规范（试行）》等相关法律法规，结合我县实际，提出如下处理意见。

一、国有划拨土地使用权上建设的住宅类或非住宅类用房办理不动产登记的问题

（一）国有划拨土地使用权上房屋用途为住宅，涉及赠与、继承或交易的。

处理意见：将土地分摊到户，权利类型仍然按照划拨登记。

（二）单位办公楼、住宅楼符合城市（镇）规划配建的商业部分。

根据《协议出让国有土地使用权规定》（原国土资源部令第21号）第五条的规定,“协议出让最低价,有基准地价的地区,协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%”

处理意见：房屋产权明晰的，将土地使用权分摊到户，由房屋所有权人按照分摊土地使用权面积缴纳土地出让金后，权利类型按照“出让”办理不动产登记。土地出让起始日期为该幢楼首次签订土地出让合同的日期，出让年限40年。

出让金缴纳标准：县城区内的，按不动产所在区域现行商服用地基准地价的70%×分摊土地使用权面积缴纳。会川镇范围内的参照县城区二级类商服用地基准地价的70%×分摊土地使用权面积缴纳。其他乡镇范围内的参照县城区四级类商服用地基准地价的70%×分摊土地使用权面积缴纳。

缴纳流程：出让金缴纳人由不动产买卖双方自行约定，只在同一建筑内第一套商业服务用房上市交易时，由缴纳人与自然资源部门土地交易中心签订《国有土地使用权出让合同》，合同需载明权利人姓名、不动产位置坐落，土地使用权分摊面积、房屋建筑面积（由不动产登记部门提供）、缴纳价款、土地出让截止日期及土地使用者的权利、义务等，其余各套商业服务用房上市交易时，不动产登记部门只填写《国有土地使用权出让金缴纳通知单》，通知单中载明权利人姓名、交易日期、土地分摊面积、房屋面积、土地出让金额等，不再重复签订《国有土地使用权出让合同》。 

二、经济适用住房、限价房办理不动产转移登记的问题

    经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。限价房是一种限价格限套型（面积）的商品房，重点解决中低收入家庭的住房困难。

根据原国土资源部《关于已购公有住房和经济适用住房上市出售中有关土地问题的通知》（国土资用发〔1999〕31号），财政部、原国土资源部、原建设部《关于已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》（财综字〔1999〕113号），《甘肃省已购公有住房和经济适用住房上市交易管理暂行办法》（甘房改组发〔2004〕4号）以及甘肃省人民政府办公厅《关于印发甘肃省廉租住房保障实施办法和甘肃省经济适用住房管理实施办法的通知》甘政办发〔2008〕78号）文件精神，经济适用住房不满五年，不得上市交易，满五年购房人上市转让的，所在宗地为划拨土地的，由购买方缴纳土地出让金，办理土地出让手续，土地出让金缴纳标准按不低于所购买的经济适用住房座落位置的标定地价的10%确定。购房人上市转让经济适用住房的，应按照同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府缴纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市州、县政府确定。

处理意见：土地出让金缴纳标准按经济适用住房座落位置的住宅用地基准地价的10%×土地分摊面积确定，土地出让起始日期为该幢楼首次签订土地出让合同的日期，使用年限70年，限价房参照执行。土地收益缴纳价款按照缴纳契税时税务部门核定的房屋价格与首次购买经济适用住房价格差价的10%缴纳，限价房参照执行。土地出让金及收益价款缴纳流程参照本处理意见第一类第二项执行。房屋所有权人缴纳土地出让金及收益价款后，按出让土地使用权的商品住宅办理产权登记。

三、城镇混合住宅用地和商住用地使用期限的问题

（一）同一开发建设单位分批次依法取得国有建设用地使用权的建设项目，出让期限和规划用途相同，因分期出让、整体规划建设等原因，出现了一幢楼跨不同出让时间多宗地的情况，如何办理不动产登记的问题。

处理意见：将两宗地（两宗以上）合并为一宗地，按照“以民为本、尊重历史、便民利民”的原则，出让期限按最早到期年限确定出让期限办理不动产登记。

（二）同一开发建设单位分批次依法取得国有建设用地使用权的建设项目，出让期限和规划用途不同，因分期出让、整体规划建设等原因，出现了一幢楼跨不同出让时间不同用途多宗地的情况，如何办理不动产登记的问题。

处理意见：将两宗地（两宗以上）合并为一宗地，以共用宗地对待，按照房屋实际用途区别住宅、商服和其他（车库、仓储等），不动产登记时按照住宅用地70年，商服用地40年，其他用地50年，按剩余出让年限办理不动产登记。

（三）以出让方式取得的城镇混合住宅用地或商住用地建设项目（出让合同约定的使用期限为50年），如何分用途办理不动产登记的问题。

处理意见：按规划设计分别修建住宅和商业楼的，可以划清界限的，按住宅和商业用途分别设立宗地，分别以不同用途分宗地办理不动产登记，总出让年限住宅为50年，商业为40年，按剩余出让年限办理不动产登记。无法划清界线的，如综合用地上修建的商业兼住宅综合楼的，经申请人同意后，以共用宗地对待，房屋按实际用途及建筑面积办理不动产登记，总出让年限住宅50年，商业40年，按剩余出让年限办理不动产登记。原开发建设单位（个人）不存在的，由工商部门或原开发建设单位主管部门出具原开发建设单位已注销或不存在的证明，由业主委员会提出申请，按上述两种情形处理方式予以办理。

四、房地信息登记不一致的问题

（一）各乡镇在小城镇建设中，按照乡镇统一规划建设，将临街房屋改建为商业兼住宅用房。土地证权利类型登记为“宅基地使用权”，用途为住宅，房屋所有权证登记为商业、住宅用房，如何办理不动产登记的问题。

处理意见：对不动产统一登记（2017年1月1日）前已登记的房屋所有权，权利人申请登记时，仍按照原权利证书记载的土地、房屋用途登记。对不动产统一登记后有审批手续申请不动产首次登记的，房屋实际用途与土地批准用途不一致的，土地、房屋均按照土地批准用途“住宅”登记。  

（二）对土地权属来源合法，其房屋所有权已多次转移并取得房屋所有权证，但没有同步办理国有建设用地使用权转移登记，造成房、地权利人不一致，办理不动产转移登记的问题。

处理意见：按照“地随房走”的原则予以登记。同时，尊重房屋交易事实，在房屋权利人申请房地一体登记时，将两证收回，原土地权利人不再享有相应的土地使用权。如因原权利人下落不明等原因确实无法提供土地使用权证的，由不动产登记机构将原土地证书公告作废，公告无异议的直接办理产权转移登记。

五、土地批准面积与实际占地面积不符的问题

(一)已建成老旧住宅小区，开发建设单位营业执照被吊销或注销的，在不动产登记权籍调查工作中，原登记土地使用权面积小，实测面积大，按实测面积进行登记，并在不动产登记簿如实记载；现四至与原登记四至一致，按实测面积办理不动产权证书。

(二)房地产开发企业存续，宗地四至与批准文件或原登记不一致的，超占建设用地部分无法证明合法来源但四邻权属无争议的，由企业按评估价补缴土地出让金及相关税费后按实占面积确权登记。

六、宅基地登记有关问题

（一）原土地使用证记载的面积与实际占地面积不一致的问题。

处理意见：按照《确定土地使用权和所有权若干规定》第四十五条、第四十六条之规定，1982年以前的宅基地，由村委会出具建房时间及扩建、翻建情况证明，现四至与原登记四至一致的，公告无异议后按实际使用面积办理不动产登记。1982—1987年间的，有超占面积的经依法处理后，予以确权登记。1987年之后建设的宅基地，依照批准面积进行登记，超占面积只登记不确权。实际占有面积小于原批准面积或原登记面积的按照实占面积登记。1987年以前的宅基地一直未申请办理不动产登记的，参照本条处理意见办理。

（二）在农房补充调查工作中涉及家庭成员内部赠与或继承办理不动产权证问题。

处理意见：原使用权人死亡、举家外迁或查无音讯的，经村委会出具相关证明，不动产登记机构公告无异议的，由现使用权人单方申请办理不动产登记。

七、其他影响不动产登记的问题

（一）老旧住宅小区，企事业单位建设的家属楼，土地使用权权属来源不明，无法提供建设规划许可、工程许可、竣工验收备案等相关资料，房屋所有权人申请办理不动产登记的问题。

处理意见：按照尊重历史的原则，由原单位提供房屋权属及建房情况证明，原单位不存在的，由相关主管部门提供，宗地面积以实测面积为准，土地使用权面积分摊到户，权利人缴纳相关税费后，住宅用房权利性质按照划拨直接为权利人办理不动产登记。符合城市规划配建的商业部分，按照本处理意见国有划拨建设用地商业部分的处理意见执行。权利人申请改变土地使用权类型补交土地出让金。

（二）土地使用权与房屋所有权登记的权利人不一致，现房屋所有权如何办理不动产抵押登记的问题。

处理意见：先办理房地一体不动产登记，权利人一致后再办理抵押登记。

（三）房地产开发企业在不动产统一登记前实施的原棚户区改造及老旧家属院改造遗留问题。

处理意见：由房地产开发企业按评估价补缴土地出让金及相关税费后按实际面积确权登记。

（四）乡镇规划区内合法宅基地上自建房办理不动产登记的问题。

处理意见：乡镇规划区内三层以下（不含三层）自建房，由乡镇出具房屋建设符合规划的证明后办理不动产登记；三层及以上的自建房，由乡镇出具房屋建设符合规划的证明，并由权利人提供具有相应设计资质的设计单位完成的建设工程设计方案或自行委托有资质的房屋安全鉴定机构（工程质量检测机构）对房屋质量安全鉴定，出具房屋安全鉴定报告书或工程质量检测报告，符合安全使用条件的办理不动产登记。

（四）购房人办理了房产证，但土地使用权性质为划拨，办理不动产抵押登记的问题。

处理意见：申请人办理不动产抵押登记时，不动产登记机构直接为申请人办理不动产抵押登记，并在不动产登记簿、不动产登记证明附记栏内注记：“该不动产的土地使用权为划拨土地使用权，依法拍卖该房地产或通过其他方式依法实现抵押权时，应首先补缴土地出让金后，抵押权人方可优先受偿”。

国家、省、市有新的相关法律法规或文件规定的，从其规定。

本处理意见由渭源县自然资源局负责解释。